Die Sicherungshypothek des Bauhandwerkers – Wie funktioniert das eigentlich?

Der Zahlungsverzug ist der größte Feind des Bauunternehmers und seiner Subunternehmer. Das Bauhandwerk gilt ohnehin als wirtschaftlich stark belastet, die Liquiditätsreserven sind – wenn überhaupt vorhanden – nur klein und jeder säumige Zahler ist gefährlich für die Existenz eines Bauunternehmens.

Es gibt wohl kaum einen mittelständischen Bauunternehmer, der das nicht kennt: Das Bauwerk ist abgeschlossen, die Schlussrechnung gestellt, doch anstatt der Zahlung durch den Auftraggeber, folgen nun langwierige Diskussionen, Nachverhandlungen und „Geld kommt einfach nicht rein“.

Um die Zahlungsmoral zu fördern, wurde jedoch dem Bauunternehmer ein Druckmittel in die Hand gegeben, die Sicherungshypothek nach § 648 BGB.

Der Normtext erscheint einfach und leicht verständlich: „Der Unternehmer eines Bauwerks oder eines einzelnen Teiles eines Bauwerks kann für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen.“

Doch was sind nun die exakten Voraussetzungen?

Zunächst – und das findet sich nicht in § 648 BGB schriftlich fixiert – darf die Anwendung des § 648 BGB nicht vertraglich ausgeschlossen sein. Selbstverständlich wäre dies sonst widersprüchlich. Achten Sie also als Unternehmer darauf, dass Ihnen bei Vertragsverhandlungen nicht etwa ein Verzicht auf § 648 BGB untergeschoben wird.

Pfandgegenstand kann im Rahmen des § 648 BGB nur das Baugrundstück selber sein, ist der Auftraggeber also nicht der Eigentümer des Grundstücks und damit des Hauses, an welchem die Arbeiten ausgeführt werden, so kommt § 648 BGB ebenfalls nicht in Betracht.

Die ausgeführten Arbeiten müssen auf der Basis eines Werkvertrages erfolgen. Der Bauunternehmer muss also das fertige Werk schulden. Liegt dagegen nur ein Dienstvertrag oder ein Kaufvertrag mit Montageverpflichtung, so ist § 648 BGB nicht anwendbar.

Einen Mindestumfang der Arbeiten und der Vergütung sieht § 648 BGB zwar nicht vor, rechnen Sie aber als Installateur damit, dass Sie Ihre Rechnung über 178,50 EUR für die Richtung des Wasserhahnes nicht über § 648 BGB werden sichern können. Hierfür wird es wohl an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlen.

Ganz wichtig ist, die Anwendung des § 648 BGB setzt nicht voraus, dass der Bauauftrag vollständig erfüllt und die Leistung abgenommen ist. Auch für Teilleistungen kann bei einer merklichen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse eine Sicherungshypothek eingetragen werden.

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