Die Verwendung der Kaution für andere Forderungen als aus dem Mietverhältnis - zulässig?!

Der 8. Zivilsenat des BGH hat mit Urteil vom 11.07.2012 (Az. VIII ZR 36/12) abermals bestätigt, dass die Kaution die der Mieter am Anfang des Mieterverhältnis als Sicherheit leistet, nur mit Forderungen aufgerechnet werden dürfen, die auch wirklich aus diesem Mietvertrag resultieren.

Vorliegend stritten die Parteien um die Rückzahlungspflicht einer Mietkaution. Die Kläger Mieter einer Wohnung der Beklagten, für die sie eine Kaution erbracht hatten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses wurde die Wohnung an die Beklagte zurückgegeben. Die Kläger forderten die Beklagte vergeblich zur Rückzahlung der Kaution auf. Die Beklagte verwies auf (behauptete) Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis der Kläger über eine andere Wohnung, die der frühere Vermieter der Kläger mit Vereinbarung vom 10. Juli 2010 an sie abgetreten habe. Zu Unrecht!

Die Aufrechnung mit nicht konnexen (aus dem gleichen Rechtsverhältnis stammend) Gegenforderungen ist ausgeschlossen. Die vorgenannten Grundsätze gelten auch für die Mietkaution. Diese dient - soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist - ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Insofern ist mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für
Miet- und Wohnungseigentumsrecht Jan-Torben Callsen

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