Sonderumlagen – Zulässig?

Nicht selten kommt es vor, dass innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die durch Reparaturen, Modernisierungsmaßnahmen oder ähnliches entstehenden Kosten am Gemeinschaftseigentum nicht allein durch die laufenden Hausgelder oder bereits gebildete Rücklagen gedeckt sind. Für solche außergewöhnlichen oder nicht vorhersehbaren Finanzierungslücken ist die WEG gehalten, sogenannte Sonderumlagen zu beschließen. Eine solche darf immer nur dann beschlossen werden, wenn ihr ein bestimmter Zweck zugrunde liegt. Nicht jeder Zweck ist dabei zulässig: Sonderumlagen, die bspw. der Auffüllung der Instandhaltungsrücklage, der Finanzierung von (außerordentlichen) Instandsetzungsmaßnahmen dienen sowie in einigen Fällen die nicht ausreichend angesetzten Finanzmittel im Wirtschaftsplan decken sollen, können wirksam beschlossen werden. Sonderumlagen für die Aufbringung von Rechtsanwaltskosten für die Durchführung von Beschlussanfechtungen oder als Ausg leich zu erwartender Wohngeldausfälle und bekannter Liquiditätsmängel, die bereits in den Wirtschaftsplan einzustellen waren, entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Schon bereits im Vorwege der beschließenden Eigentümerversammlung kann es zu Problemen kommen, die sich auf die Wirksamkeit des späteren Beschlusses auswirken können.Hierzu sind stets folgende Fragestellungen entscheidend:

Wurde der Gegenstand in der Einladung hinreichend bezeichnet? Wurden alle Eigentümer ordnungsgemäß geladen?

Auch die Beschlussfassung, die anschließende Umsetzung sowie die Durchsetzung der Zahlungsverpflichtung bergen Tücken. Wurden die Gesamtkosten, der Verteilungsschlüssel und die betragsmäßige Bestimmung in dem Beschluss berücksichtigt? Wann entsteht die Zahlungspflicht zur Sonderumlage, die gemäß § 16 Abs. 2 WEG durch den Beschluss konkretisiert wurde? Ist schon ein Datum festgelegt oder muss der Verwalter die Zahlung erst noch abrufen, damit sie gemäß § 28 Abs. 2 WEG fällig wird? Darf die Sonderumlage auch für andere Zwecke als den im Beschluss genannten im Wege einer Umwidmung herangezogen werden? Wer ist der Schuldner bei zwischen Beschluss und Zahlungsverpflichtung liegendem Eigentumsübergang?

Wir beraten Sie gern hinsichtlich dieser und noch weiterer Fragestellungen in Punkto Sonderumlage.