Verspäteter Betriebskostenabrechnung - Der WEG-Verwalter haftet nicht?

Das Landgericht Frankfurt am Main hatte den folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft legte die Hausgeldabrechnung gem. § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf der Jahresfrist vor. Ein vermietender Sondereigentümer errechnete sodann unter Benutzung dieser Daten die Betriebskosten gegenüber seinem Mieter ab. Allerdings war die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB bereits abgelaufen (Jahresfrist). Der Mieter verweigerte mit dieser Begründung die Zahlung der Abrechnung.

Daraufhin forderte der Sondereigentümer vom WEG-Verwalter Schadensersatz für den Ausfall der verspäteten Abrechnungsmöglichkeit der Betriebskostenabrechnung. Die Schadensersatzklage des Sondereigentümers blieb in zwei Instanzen erfolglos. Schließlich kann der Sondereigentümer, wenn er seinem Mieter nach Ablauf der Jahresfrist eine Betriebskostenabrechnung stellt, von diesem die Zahlung des Saldos verlangen, wenn er die Verzögerung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Die Verzögerungen Dritter muss sich der Vermieter – hier der vermietende Sondereigentümer – nicht zurechnen zu lassen, wenn diese nicht seine Erfüllungsgehilfen sind, wie dies beispielsweise auf einen Mietverwalter oder einen Heizkostenabrechner zutrifft. Der WEG-Verwalter ist gerade kein Erfüllungsgehilfe des vermietenden Sondereigentümers, denn seine Pflicht zur Vorlage einer Abrechnung eines Jahres besteht nur gegenüber der WEG als Verband, aber nicht im einzelnen den Wohnungseigentümern gegenüber. In den Fällen, in dem zwischen dem Sondereigentümer und dem WEG-Verwalter eine darüber hinausgehende Vereinbarung getroffen wird, über die Erstellung der Betriebskostenabrechnung oder die Mieterverwaltung im Allgemeinen getroffen worden ist, kann der Verwalter als Erfüllungsgehilfe des Vermieters angesehen werden. Dementsprechend steht dem Sondereigentümer gegen den WEG-Verwalter nur in diesen Fällen ein Schadensersatzanspruch zu. Im Übrigen muss der WEG-Verwalter sich lediglich bemühen, die notwendigen Unterlagen rechtzeitig zu bekommen und die Abrechnung zeitnah zu erstellen. Insofern würde der Zahlungsanspruch des vermietenden Sondereigentümers dann nicht gegenüber seinem Mieter scheitern, wenn er sich seinerseits gegenüber dem Verwalter um eine zeitnahe Abrechnung und die Übermittlung der entsprechenden Daten für die Betriebskostenabrechnung bemühen würde. Sofern er dies nachhaltig tut, scheitert sein Zahlungsanspruch jedenfalls zumindest nicht an der Jahresfrist.

LG Frankfurt v. 14.10.2011, AZ: 2-09 S 2/11, 2/09 S 2/11, 2-9 S 2/11, 2/9 S 2/11

zusammengefasst von Rechtsanwältin und Fachanwältin für
Miet- und Wohnungseigentumsrecht Kristina Callsen

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